​“取消首套限售 降地价”调整下广州首拍仍未起涟漪

展望未来，尽管上层利好消息不断，但在疫情影响下，上半年销售资金回笼进度显著逊于预期，地产商现金流仍然吃紧，拿地态度仍保持谨慎。

5月5日，深圳迎来2022年第二轮分散，18宗涉现房成功卖地17宗，当中2宗折价成交量、因此1宗楼盘以最低限售+竞万方9%成交量，市场关注度较今年第四轮有所触底反弹，但仍处在1%的高位。地产商竞投方面，除兰园、大华两家民企分别落下一子外，余下15宗楼盘均被央/国企拿下，亚洲地区华能依旧是拿地主力。

中止50%第二套限售、下调总价等新政出台旨在提高地产商拿地主动性

从农地供给规模上上看，深圳2022年第二轮分散供给涉及18宗现房，供给总建面达276.45平方米，从体量上看逊于今年任一轮，整体处在高位。农地物理性质上上看，18宗包含1胜元万方保障性租赁住房，余下的17宗均为纯现房或住宅地，农地物理性质相对较为纯粹；地区分布上看，除越秀、天河、石龙镇零供给外，余下二区均有供给，当中宝安区推出楼盘最多，仅约6宗，总建面超73平方米，在各地区中居首；此外，三水、虎门区、虎门等余下中心主城区也分别有2、2、1宗地卖地，中心主城区合计土地储备11宗，占比超六成，农地质量较今年第四轮有所提高。准则上上看，此轮准则基本保持不变，除白云3宗为竞农地价格+竞拍外，余下15宗地卖地方式仍延用今年二、三批次的竞农地价格+竞万方+竞拍的拍地准则。不仅如此，禁马甲，严查竞投企业资金来源，最低折价率为15%在此轮继续延用。农地卖农地价格格上上看，与福州、宁波等城市一致，第二轮分散土地储备的农地价格较今年有所下降，譬如虎门区区陆居路AF020208、AF020245楼盘、南沙区2022NJY-1楼盘总价较今年首次卖地降幅均超20%，意在为地产商提高利润空间。值得注意的是，继今年第四轮分散南沙第二套50%限售被中止之后，此轮分散三水、虎门楼盘要求不低于50%的房源向无买房者出售的限售准则也被中止，卖地门槛在一定程度上降低，提高地产商博热县主动性的意图显而易见。

第二轮关注度较今年第四轮有所回升，但折价率仍处在1%的高位

对比2021年第四轮分散（高流标+零折价），深圳2022年第二轮分散关注度有所触底反弹，但仍处在1%的高位。具体上看，挂牌的18宗现房有17宗成功卖地，新溪洲量建面262平方米，新溪洲量金额达341亿元，当中2宗地折价成交量，因此1宗触及最低限售+竞万方成交量，此地坐落于宝安区空港大道中西侧，西侧与深圳设计之都相望，西侧紧挨桃源居，南侧靠近白云尚城，区品乐版看十分优越；城市交通上距2一号线江夏站仅500米处，十分便捷；最终此地经过25轮竞投，被中海以271887万元+9%万方竞得，缺角式楼面价仅约37912元/平方米，是本场实际楼面价最低的楼盘。另一宗折价成交量楼盘坐落于虎门区区，楼盘坐落于滘口板块海珠以南，距滘口地铁站直线约400米处，城市交通便捷，因此楼盘紧邻海珠，可打造一线前山豪宅，因此楼盘竞投关注度也较高，最终被兰园控股以10%的折价收入囊中。最低价成交量楼盘方面，此轮分散最低价成交量楼盘占比仅约88%，较今年第四轮全部最低价成交量有所下降；至于流标率，由于此轮分散亚洲地区华能奈镇力度显著提高，18宗楼盘中仅虎门区1宗商业占比仅约50%的住宅楼盘遭遇流标，流标率仅有6%，今年第二、三轮的高流标现象得到显著缓解。

中心主城区利润空间逊于预期南沙、增城等地区高库存影响地产商博热县主动性

盈利方面，以纯现房为例，按照每宗地周边三公里范围内商品住宅成交量均价测算的话，平均地房比约为0.6，房地差约1.3万元/平方米，整体上看盈利空间尚可。但是考虑到地区之间存在巨大的农地价格和房价差异，地产商的盈利空间差异进一步放大，进而导致地产商博热县的主动性也各不相同。中心主城区地就以本场竞投关注度最低的宝安区空港大道中西侧AB2904003楼盘为例，此地整体位置不错，城市交通便捷，周边居住氛围成熟，考虑9%的万方后，缺角式楼面价达37912元/平方米，而目前其周边三公里范围内同类项目商品住宅销售均价仅有44805元/平方米，测算下来，地房比仅约85%，实现盈利的压力还是比较大的。不过好在近期深圳中心主城区新房限售存在一定程度的松动，因此盈利有一定的增长空间。

相比之下，南沙、增城、番禺等地区的盈利空间相对较大，地房比多在0.4-0.5之间，但其关注度却依然延续高位，大多数楼盘被亚洲地区华能奈镇，这很大程度上是受到去高库存压力所致。CRIC数据显示，截止2022年3月底，深圳商品住宅去化周期已超20个月，较今年同期拉长了115%，尤其是南沙、增城等地区库存高企，成交量量大幅萎缩，部分板块去化周期已经超过25个月。

总的上看，虽然此轮分散整体关注度不高，但从地区上上看存在较大差异，一方面虎门区、白云等地区部分板块备受热捧，高折价成交量，甚至部分民企也积极博热县；另一方面，南沙、增城等地区均被本地华能奈镇成交量。造成这种差异的最主要原因是中心主城区和郊区商品房市场在盈利和去化方面存在的巨大差异所致。

超八成楼盘被国家队拿下民企拿地主动性较今年三轮有所提高

地产商拿地方面，央/国企依旧占据主力，17宗成交量楼盘中15宗被其竞得，当中深圳地铁表现尤为突出，分别在白云和三水区拿地两地，新溪洲量价超165亿元，贡献了本场新溪洲量金额的48%。具体楼盘上看，这15宗央/国企竞得的楼盘，除中海封顶折价竞得的白云楼盘外，余下楼盘均为最低价成交量；从这一点可以看出，深圳此轮分散的奈镇意味依旧十分强烈。值得注意的是，本场民企表现较今年第四轮主动性显著提高。兰园控股和大华分别拿下一宗楼盘，当中兰园控规以54976万元竞得的虎门区区金桥二期楼盘，楼板价达33198元/平方米，折价率仅约10%，是本场除中海封顶价竞得的白云空港楼盘之外唯一的折价成交量楼盘。究其原因，很大程度上与近期深圳频频传出新房限售放松有极大关系，尤其是中心主城区新房价格已经存在松动，这在一定程度上提高了民营地产商博热县的主动性。

总体上看，虽然深圳此轮分散带着诚意而来，不仅提高了中心主城区楼盘占比、多宗农地下调了起始楼面价，还中止三水、虎门等楼盘50%第二套限售的规定，因此中心主城区新房限售也有事实上的松动，门槛可谓全方位降低；但就实际结果上看，除了2宗宝安区、虎门区区核心优质楼盘引得多家地产商积极博热县外，余下超八成楼盘被亚洲地区华能奈镇竞得，整体折价率依旧处在1%的高位。究其原因，主要在于深圳商品住宅市场表现萎靡不振，市场信心依旧承压，尤其是南沙、增城等郊区，部分板块去化周期已经超过25个月。

展望未来，尽管上层利好消息不断，但在疫情影响下，上半年销售资金回笼进度显著逊于预期，地产商现金流仍然吃紧，拿地态度仍保持谨慎。这也导致城市与城市之间、甚至城市内部的竞投关注度将进一步分化，企业拿地将更加聚焦置业需求旺盛的优质板块，至于楼市去化表现不佳的板块或地区，地产商拿地会更加审慎，短期内地市关注度仍将延续高位。

文章来源:克而瑞地产研究