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​疫情下的广州楼市,200万预算刚需买房看哪里之白云区钟落潭

作者:admin | 发布时间:2022-05-05

上次去看过白云区人和镇的时代云来,这次看的是同属白云区北部四镇之一的钟落潭镇。早在2020年广州楼市行情最火热的时候,共有四个开发商在钟落潭镇拍地进行操盘,越秀地产拍下了30万平方的广龙地块,保利地产和旭辉地产拍下了广龙路对面的两块住宅用地,正荣地产拍下了钟落潭镇东边的一处地块。

总体来说,几个开发商都是围绕十四号线钟落潭地铁站进行布局,目前除了越秀的地块还没有开发之外,像保利的珑玥公馆,旭辉地产的铂云天境,正荣地产的云溪润宸都已开盘销售,这次我们要把这三个楼盘放在一起进行直接对比。

首先我们先看一下位置,钟落潭镇位于白云区的东北角,往南往西是太和,北边是花都,往东则是从化,往东南方向是中新知识城,在广州限购区域里面应该算是最偏的了。

钟落潭镇的未来定位,我们同样从白云区十四五规划来进行分析,钟落潭镇将重点打造广州都市农业示范区和国际美丽健康产业基地,而美丽健康产业基地所涵盖的美妆和生物医药行业,则是钟落潭镇未来的产业基础。再往东过去五六公里远,马沥地铁站附近的职业高教园区带来的人流量其实并不大,已经很难辐带动钟落潭附近的这几个楼盘。

区位分析完,我们接下来开始看房,看房流程和之前的都一样,一定会首先让你签名,登记你的信息(作用我上篇已经讲过,这里就不再细说,和传说中开发商售楼部的人脸识别作用类似),其他流程我这里也不再重复,都是一样的。唯一在售楼部可以直观感受到的就是看房的人流量,这三个楼盘按照客流量进行比较的话,保利那边看房的人是最多的,大厅应该坐了有7成满,其次是旭辉的楼盘,坐了应该有4成左右,人最少的是正荣的楼盘,上座率比较低,大概只有两成多的样子。

先说交通,这三个楼盘地理位置都差不多,开车去到城市中心,都需要走京港澳高速和华南快速,到天河商圈都需要五十分钟。

公共交通都是依靠14号线,保利珑玥公馆离钟落潭地铁站最近,大概700米左右,走路十二分钟,旭辉铂云天境距离1.1公里左右,走路需要17分钟,正荣距离最远,有1.5公里,走路需要25分钟,但正荣的楼盘下面设有公交车站,可以方便的乘坐公交到地铁站。

钟落潭地铁站到嘉禾望岗转2号线或者3号线去往广州市区,大致都需要40多分钟;或者在新和转知识城线到黄埔都挺方便。钟落潭前面一站就是竹料TOD,未来可以换乘新白广城轨和广佛环线城轨,方便到机场和广州南站,公务出行还算方便。

再说教育资源,应该是正荣的楼盘的教育资源最成熟,小区配建幼儿园,距离钟落潭镇的广东第二师范小学中学,钟落潭小学中学都很近。保利楼盘自己配建了广东第二师附属范幼儿园,旭辉没有配建学校,这两个楼盘的小学和中学都要等待旁边规划地块上的中小学教育用地的开发,但遗憾的是2021年的最后一次土拍,这块住宅用地流拍,因此未来这所规划中的小学和中学什么时候可以建成还未可知,目前只能去钟落潭镇上学。

医疗资源这一块,整个钟落潭目前只有一个钟落潭镇医院,近一点的就是竹料附件的二级医院,整个白云北部地区,没有一所三甲医院。所以越秀拍下的广龙地块中,政府是要求有配建一所三甲医院,用以弥补整个白云区北部没有三甲医院的空缺。

商业配套,由于整个钟落潭镇,原来只有十万人口级别,因此目前只有一家庆达商业广场,在地铁站附近已规划新建一座新的大型购物中心。

生活配套属正荣最方便,因为他最靠近钟落潭镇区,像保利和旭辉,都是依靠自身小区自带的商业配套。

环境方面,正荣的小区后面,规划了一个绿地公园,公园后面就是流溪河。旭辉的楼盘,配建了一个社区公园,和保利的楼盘共享周边的绿道。

这三个楼盘的房型利用率都挺高,通过大飘窗或者赠送的阳台面积,70多平都能做出真正的三房出来,是真正的小三房。但是旭辉的优势在于,他的所有房型都是南向,东南或者西南,没有北向的房子,这也是他的一个主打卖点。

劣势:正荣云溪润宸,原来是和绿地一起开发,现在绿地和正荣接连爆雷,而且绿地已经率先撤离,剩下正荣还在苦苦支撑,所以他们给出的2024年6月这个交房时间,实在是不能让我们放心,像我这种纯刚需客户,不可能用自己的全部积蓄去赌开发商能否撑过这波危机。

保利珑玥公馆目前在售的小洋房单价过高,只能看靠近广从公路和14号线的高层,78和86的小户型基本都是北向,正对广从公路和14号线地铁,距离不超过300米,噪声污染是个无法回避的问题。按照政府要求配建的300吨级的垃圾压缩中转站,距离楼栋大概60米左右,每天压缩处理钟落潭镇的生活垃圾,其噪声、空气污染问题有待考虑。

旭辉的楼盘没有明显的劣势,但是同样也是绿地爆雷撤股,靠旭辉一家支撑,交房时间同样在2024年,虽然作为头部民营房企的旭辉没有传出负面消息,但其品牌影响力和购房者对其公司的信任是一个需要考虑的问题(估计这也是一开始他要拉上绿地一起开发的原因)。

价格方面,保利珑玥公馆76平的单价是2.5万,总价194万;87平的单价2.7万,总价240万已经超预算了。旭辉铂云天境的75平,单价2.3万总价180万,88平单价2.3万总价220万超预算。正荣就不做记录了,怕万一大家看了价格很低很合适,脑子一热买进去最后发现收不了房,那就坑了。当然,实在有赌性太大的,承受的了风险的可以博一把,价格确实优惠。

总结下来,钟落潭的这几个楼盘适合在白云区北部或者中新知识城的上班的人购买,做为纯居住住宅使用还是很舒服的,不用去想它有快速升值的空间。

正荣云溪润宸一般人不建议去考虑。保利珑玥200万预算可选的房子靠近大马路和地铁,附件有中大型垃圾压缩站,缺点太明显。旭辉铂云天境距离地铁不远不近,开发商品牌信任力和实力需要再搜集资料分析。

广州总体的方略还是向东向南发展,白云北部依然没有得到太大的关注,单纯依靠白云区一己之力还是比较难的,毕竟白云区还有白云新城、白云湖数字城要优先发展。目前钟落潭的人气、资源、配套明显还是属于镇级农村的程度,除了有地铁交通,其他都不尽如人意。当然等美妆产业和医药健康产业形成规模,马沥和竹料的科技园发展成熟,白云区十四五规划中的大部分规划真正落地,钟落潭镇那个时候就会迎来快速发展期。

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